Личный кабинет Карта сайта   Версия для слабовидящих
Герб
Меню
28 июля 2019 в 10:34

Интервью об основных изменениях на ипотечном рынке, программе льготной ипотеки для семей с детьми

Российские банки в 2018 году выдали рекордный объем ипотечных кредитов в три триллиона рублей. Правда, рост рынка был обеспечен сравнительно низкими ставками по ипотеке, тоже рекордными. В последние же месяцы ставки пошли вверх, и эксперты уверены, что отрасль в текущем году не повторит рекордов минувшего года. Когда ипотечные ставки начнут снижаться, о льготной ипотеке для семей с детьми, как банки навязывают дополнительные услуги ипотечникам, а также о новой схеме финансирования строительства через эскроу-счета рассказал в интервью РИА Новости замминистра финансов Алексей Моисеев, курирующий в Минфине банковский блок. Беседовала Екатерина Верейкина.
 
— На какие изменения на ипотечном рынке можно рассчитывать в ближайшее время, ждать ли снижения ставок по ипотеке?
 
— Не секрет, что ипотека сегодня является основным инструментом приобретения недвижимости, а наша задача сделать этот инструмент удобным и доступным для граждан. Так вот, одним из ключевых показателей, предусмотренных федеральным проектом "Ипотека", является снижение ставок по кредитам до уровня 7,9% к 2024 году при инфляции в 4%. Это абсолютно достижимо. Решать задачу снижения ставок мы будем постепенно.
 
Как вы знаете, в прошлом году была определена национальная цель развития в жилищной сфере – ежегодное улучшение жилищных условий для наших граждан. Мы должны стремиться к тому, чтобы не менее 5 миллиона семей ежегодно улучшали свои жилищные условия.
 
Если посмотреть на прошлый, 2018 год, то увидим, что был выдан рекордный объем ипотечных займов: 1,5 миллиона кредитов на 3 триллиона рублей. Рост рынка составил 50% к 2017 году, он, правда, был обеспечен сравнительно низкими ставками по ипотеке, около 9,56%. Это самое значительное снижение за всю историю. Вспомните, какими были ставки по ипотеке еще три-четыре года назад, примерно 12-14%. Сейчас ставки основных кредиторов выросли примерно до 10,5%, но это временное явление, уже во втором полугодии мы ждем снижения ставок у основных кредиторов.
 
— С чем все-таки связано повышение или снижение ставок по ипотеке?
 
— Повышение и снижение ставок по ипотеке определяется прежде всего макроэкономической ситуацией и стоимостью привлечения банками средств. Ипотека — самый долгосрочный кредит, средний срок которого более 15 лет. Для того чтобы банкам выдать такой кредит, им необходимо привлечь соответствующее финансирование, иными словами, фондирование.
 
Ориентиром стоимости фондирования на короткий срок является ключевая ставка Банка России, превышающая инфляцию. Хочу заметить, что у низкой ключевой ставки есть и обратная сторона – низкая доходность по депозитам.
 
Так вот, банки для компенсации своих операционных расходов, стоимости кредитного риска и расходов на капитал добавляют к стоимости долгосрочного фондирования еще 2,5-3,5 процентного пункта, ориентиром выступает доходность пятилетних ОФЗ, сейчас около 8,1 процентного пункта.
 
Напомню, что сейчас основным источником фондирования выдачи ипотеки являются краткосрочные источники, в том числе депозиты населения. Мы же должны работать над созданием надежного долгосрочного механизма фондирования выдачи ипотеки.
 
— Какие еще факторы смогут повлиять на снижение ставки?
 
— Одна из наших задач — формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций с поручительством единого института развития в жилищной сфере. Совместно с ЦБ и "Дом.РФ" работаем над дорожной картой по развитию рынка ипотечных ценных бумаг и рассчитываем, что большинство решений может быть реализовано до конца года.
 
В перспективе это обеспечит снижение ставок на 1-1,5 процентного пункта и поможет привлечь дополнительные инвестиционные ресурсы в пенсионную, банковскую, страховую системы. Эти меры могут не только привести к снижению ставок по ипотеке, но и повысить надежность банковской системы за счет снижения процентного риска.
 
Отмечу, что большое значение для снижения ставок играет процесс перевода в электронный вид. Задача максимум – перевести в онлайн все бизнес-процессы: от подачи заявки, предоставления заемщиком всех необходимых документов, сопровождения и секьюритизации ипотечных кредитов до регистрации приобретенной недвижимости.
 
— Давайте поговорим о программе льготной ипотеки для семей с двумя и более детьми. Первые ипотечные кредиты по ставке 6% были выданы в России в конце прошлого года. Как вы оцениваете развитие этой программы?
 
— Первые кредиты по программе были выданы еще в середине прошлого года, надо сказать, что спрос был невысокий. Как вы помните, процентная ставка распространялась не на весь срок кредита, что оказалось довольно критичным для многих молодых семей. Вносились небольшие изменения в программу по части администрирования, этого оказалось недостаточно.
 
Проблема заключалась в том, что банки оценивали платежеспособность людей, которые приходили за льготной ипотекой, из расчета полной ставки (около 10,5%). В то время как большинство многодетных семей были готовы взять ипотеку под 6%, но не под 10,5% годовых.
 
Потенциал у программы большой, и, как вы помните, президент поручил нам ее доработать. Что и было сделано — поручение президента мы реализовали. Я уверен, что сейчас программа наберет обороты. Есть еще целый ряд улучшений, в том числе нам пришлось отреагировать на повышение общего уровня ставок. Мы заложили несколько больше возможностей, сделали для банков интереснее эту программу.
 
Напомню, что дополнительно в рамках программы будет снижена ставка для жителей Дальневосточного федерального округа – она составит 5%, а в сельских населенных пунктах ДФО будет разрешена покупка жилья на вторичном рынке.
 
В целом текущая динамика ипотечного рынка не требует сплошных мер бюджетной поддержки. Мы должны максимально задействовать институциональные, рыночные механизмы, не ставя отрасль в зависимость от бюджета.
 
— Какое количество семей уже воспользовалось льготной ипотекой?
 
— По состоянию на 1 мая специпотекой уже воспользовались 9,4 тысячи семей.
 
— Глава Сбербанка Герман Греф сообщал, что банк полностью выбрал лимит по ипотеке, но обратил внимание на проблемы в удобстве работы программы. По его словам, Сбербанк с большим опозданием получает компенсацию от государства, что фактически снижает доходность.
 
— Лимит был выбран по предыдущей программе под 12%, там действительно мы его даже увеличивали. По программе 6% у банка лимита достаточно, он не выбрал и 10% от лимита.
 
Программа работает таким образом — сначала банки выдают субсидию, а потом приходят за компенсацией. То есть банк выдал ипотеку под 6% или рефинансировал ипотеку под 6%, затем наступает дата платежа, заемщик платит 6%, но банк недополучил доход по сравнению с рыночной ставкой, допустим, в апреле. В мае он нам назвал сумму недополученных доходов и только в июне получил деньги.
 
Существует небольшая задержка, которая говорит о том, что в течение этого периода банк финансирует эту разницу. Но эта схема так работала всегда, точнее с 2015 года, и это никогда не мешало банкам работать, не было ключевой проблемой. Мы пока не видим необходимости что-то менять. Нет проблемы профинансировать банки вперед, проблема может возникнуть у банка с расчетом заранее необходимой суммы. Существующая схема намного легче с точки зрения бюджетного процесса.
 
— Но глава Сбербанка сказал, что обсуждает с Минфином автоматизацию и ускорение процесса получения компенсации от государства и назвал эту работу конструктивной.
 
— Диалог у нас ведется не только по этому поводу. Например, повторюсь, что мы ведем диалог по переходу на электронный формат, чтобы не тратить тонну бумаги, а вести работу через электронный документооборот. В марте в новой редакции программы мы разрешили переход на электронный документооборот и надеемся на его скорейший переход. Для Сбербанка, как банка, который позиционирует себя как цифровой, это будет полезно.
 
— Есть банки, которые выбрали весь лимит по программе?
 
— Крупнейшие банки выбрали по программе в пределах 10-15%. Возможно, небольшие банки с маленьким лимитом выбрали и больше. Но ни один из банков не приблизился к границе лимита на столько, чтобы отказать клиенту в выдаче кредита.
 
— На ваш взгляд, есть ли необходимость в дополнительном бюджетном финансировании программы или в продлении срока льготной ипотеки?
 
— Лимит на этот год очень большой – 9 миллиардов рублей. Мы сейчас очень далеко от этого лимита по расходам, не по выдаче. Я практически на сто процентов уверен в том, что, несмотря на ожидаемый рост в этом году, в лимит мы уложимся.
 
— На каком этапе подготовка постановления, предусматривающего выплату 450 тысяч рублей семьям с двумя и более детьми на погашение основного долга по ипотеке?
 
— Уже в скором времени семьи, у которых родится третий и последующий ребенок начнут получать из бюджета 450 тысяч рублей на погашение долга по кредиту. Вместе с вычетом из НДФЛ для обоих родителей и материнским семейным капиталом сумма составит более 1,4 миллиона рублей. Как вы понимаете, это около 50% стоимости стандартной квартиры в новостройках по России, я не беру в расчет Москву и Санкт-Петербург.
 
Для реализации программы необходимо поправить как минимум три закона — в НК для того, чтобы люди не платили налоги. Второе и третье – закон о статусе "Дом.РФ" как агента, который будет обрабатывать все данные и проводить выплату с последующей компенсацией.
 
Правительство поддержало такое предложение, поскольку гражданину удобно приходить только в банк. Понятно, что в этом случае необходимо проработать механизм проверки информации, документов. Их нужно будет проверять через базу ЗАГСа, которую ведет ФНС.
 
— Когда ожидается их принятие?
 
— Надеюсь, что это будет в весеннюю сессию.
 
— Президент России недавно обратил внимание на навязывание услуг при выдаче льготной ипотеки. По его словам, банки должны выдавать ипотеку для семей с детьми под чистую процентную ставку в 6%, ничего сверху не накручивая и не завязывая никаких услуг. Такая проблема действительно существует?
 
— В свое время, чтобы исключить навязывание дополнительных услуг, мы делали закон о потребкредитовании, в котором определяется полная стоимость кредита (ПСК). Там широко прописаны все условия. Понятно, когда мы говорим про ипотеку под 6%, это должно быть ПСК. Недаром в прошлом году было принято решение о том, что в ипотеке тоже есть ПСК.
 
К сожалению, если у кого-то стоит задача навязать что-то клиенту, они это сделают. Это порочная практика, и я рассчитываю, что банки будут относиться к этому добросовестно, а надзорный орган, то есть ЦБ, будет тщательно следить за нарушениями вместе с Роспотребнадзором. Жалобы, к сожалению, есть — банки продолжают навязывать дополнительные услуги и при этом не включать их в ПСК, где-то просто нарушая закон, где-то в обход него.
 
— Недавно правительство России распространило действие льготной ставки по ипотеке в 6% на весь период ипотечного кредита. Какие-то новые льготы по ипотеке могут появиться в России?
 
— Президент в своем послании сказал, что 600 тысяч семей должны воспользоваться этим правом. Соответственно, если мы выходим к 2024 году на эту цифру, значит, не потребуется дополнительных льгот. Если же, условно говоря, настал 2020 год, а у нас пять тысяч человек получили льготную ипотеку, то тогда очевидно, что необходимы дополнительные срочные меры.
 
— Хорошо, но, помимо снижения ставки по кредиту, важным моментом является защищенность граждан при покупке жилья, особенно при покупке жилья на стадии строительства. Действительно ли с переходом на счета эскроу обманутых дольщиков больше не будет?
 
— Жилищная сфера сегодня проходит через серьезную трансформацию от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. В середине прошлого года вступил в силу соответствующий законопроект, окончательный переход жилищного строительства произойдет 1 июля.
 
Переход на проектное финансирование должен окончательно исключить возможность появления новых обманутых дольщиков и избавить рынок от недобросовестных строительных компаний. Наша основная задача – сделать так, чтобы переход на проектное финансирование был максимально безболезненным для отрасли и граждан.
 
Финансировать строительство, оценивать и нести риски застройщиков будут профессиональные участники рынка – банки и строительные компании. При этом у граждан полностью сохранится возможность приобретения жилья на стадии строительства, в том числе – с ипотекой.
 
Различие состоит в том, что средства в счет оплаты жилья будут перечисляться не застройщику напрямую, а в уполномоченный банк на специальный счет эскроу. Средства на счетах эскроу в размере до 10 миллионов рублей, а это более 95% договоров долевого участия, застрахованы государством в лице АСВ.
 
Застройщик получит средства только после передачи квартиры дольщику. Таким образом, мы максимально исключаем возможность появления новых обманутых дольщиков. В этой ситуации риски при строительстве ложатся на профессиональных участников рынка, что соответствует лучшим мировым практикам.
 
— Для развития ипотеки планировалось ввести вклады на жилье в ипотеку. Анатолий Аксаков недавно говорил, что законопроект получил отзыв правительства и будет внесен в Госдуму в конце марта. Но пока этого не случилось. Как в Минфине относятся к появлению в стране таких вкладов?
 
— Я поддерживаю, считаю, что такие вещи должны быть. Но тут есть юридические препятствия. Юристы говорят, что в рамках нашего Гражданского кодекса очень сложно это сделать, поэтому это практически не реализуемо.
 
Проблема не экономическая, юридическая. Мы обсуждали еще пять-шесть лет назад сделать безотзывной депозит. Причем мы хотели даже защитить граждан на 100% по страхованию такого вклада. И мы это и сейчас поддерживаем вместе с Центральным банком, но юристы говорят, что это невозможно в рамках нашего ГК.
 
— В этом же законопроекте предполагалось увеличение страхового покрытия по данному инструменту до 10 миллиона рублей, но пока повышенная страховка распространяется только на эскроу-счета. На какие социально чувствительные ситуации может быть увеличена страховка в ближайшее время?
 
— Была идея сделать такую же страховку в 10 миллионов рублей для граждан, которые покупают уже готовое жилье, но не очень понятно, как эти вещи грамотно прописать.
 
Я думаю, что вариант повышения до 10 миллионов рублей страховки по аккредитивам, которые граждане открывают в банках для того, чтобы вытащить эти сделки из ячеек и сделать их более прозрачными, может быть, имеет смысл ввести. Возможно, в этой части этот вопрос можно рассмотреть.
 
— Минфин России недавно опубликовал проект, которым предложил ограничить банки в вопросах блокировки операций клиентов. Получается, что банки часто необоснованно отказывают клиентам?
 
— Мы считаем, что меры, которые сейчас принимаются, недостаточны для того, чтобы защитить клиентов от необоснованного блокирования счетов. Требуются дополнительные меры. Банки должны как минимум отчитываться о причинах занесения в черный список.
 
Наши коллеги, конечно, возражают и считают, что это раскрытие информации, но мы считаем, что нарушаются права граждан и это является большой проблемой. У банков практически нет никакой ответственности за блокировку тех, кого не нужно блокировать, но есть колоссальная ответственность в случае, если они не заблокирует того, кого надо. Это должно быть сбалансировано.
 
— Сбербанк недавно сообщил, что передал первую часть кредитов ОПК в Промсвязьбанк? Как проходит их передача от других банков?
 
— Первая сделка по Сбербанку близка к завершению, сделки пошли. Очень тяжело процесс идет, но схема вроде заработала.
 
— Определен ли уже механизм передачи капитала для Сбербанка и ВТБ?
 
— Это обсуждается, но я вижу только один способ для Сбербанка — через АСВ, то есть через субординированный кредит ЦБ. По ВТБ это привилегированные акции или дивиденды.
 
Через дивиденды – наиболее легкий способ с точки зрения принятия корпоративных решений. Поскольку дивиденды Сбербанка мы тоже получаем напрямую в бюджет, в принципе, можно и для Сбербанка тоже сделать через дивиденды, но пока этот вопрос не рассматривался. Пока у него меньше сторонников, чем противников. Как взять капитал от госбанков?
 
Самый простой способ — получить больше дивидендов. И для Сбербанка есть такой вариант, потому что Сбербанк платит дивиденды в Центральный банк, а регулятор эти дивиденды, в этом году во всяком случае, должен будет напрямую полностью перечислить в бюджет. Поэтому такая возможность тоже допускается.
 
Текст: Екатерина Верейкина
Март 2024
пн
вт
ср
чт
пт
сб
вс
26
27
28
29
2
3
4
6
7
9
10
15
16
17
18
19
20
23
24
25
29
30
31
1
2
3
4
5
6
7